ซื้อคอนโดหลักล้าน ด้วยเงินหลักพัน? รู้จัก ‘โทเคนอสังหาฯ’

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักถูกมองว่าเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนทั่วไป เนื่องจากต้องใช้เงินทุนจำนวนมหาศาล อย่างไรก็ตาม เทคโนโลยีทางการเงินได้เข้ามาปฏิวัติวงการนี้ ทำให้แนวคิดของการเป็นเจ้าของสินทรัพย์มูลค่าสูงกลายเป็นจริงได้ง่ายขึ้น

• โทเคนอสังหาฯ คือสินทรัพย์ดิจิทัลที่แสดงสิทธิ์ในการร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง เช่น คอนโดมิเนียม โดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชนในการจัดเก็บข้อมูล
• เปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงได้ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักร้อยหรือหลักพันบาท
• ผู้ถือโทเคนจะได้รับผลตอบแทนจากกระแสรายรับค่าเช่า และมีโอกาสได้รับกำไรจากส่วนต่างราคาเมื่อมีการขายสินทรัพย์นั้นในอนาคต
• เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน

คำถามที่ว่า จะสามารถซื้อคอนโดหลักล้าน ด้วยเงินหลักพัน? รู้จัก ‘โทเคนอสังหาฯ’ ได้อย่างไร กำลังกลายเป็นความจริงที่จับต้องได้มากขึ้นในยุคดิจิทัล นวัตกรรมนี้เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงมาแปลงให้อยู่ในรูปแบบของสินทรัพย์ดิจิทัลที่เรียกว่า “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน” (Investment Token) ซึ่งแต่ละโทเคนจะเปรียบเสมือนหน่วยลงทุนย่อยที่นักลงทุนสามารถเข้าซื้อได้ตามกำลังทรัพย์ของตนเอง แนวคิดนี้เรียกว่า Fractional Ownership หรือการแบ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของออกเป็นส่วนย่อยๆ ทำให้กำแพงทางการเงินที่เคยเป็นอุปสรรคสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง และเปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปสามารถกระจายการลงทุนมาสู่ตลาดนี้ได้อย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน

ภาพรวมของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่

ในอดีต การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำกัดอยู่ในวงแคบเฉพาะผู้ที่มีเงินทุนสูง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ ซึ่งต้องผ่านกระบวนการทางกฎหมายและเอกสารที่ซับซ้อน แต่การมาถึงของเทคโนโลยีบล็อกเชนและสินทรัพย์ดิจิทัลได้เปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์นี้ไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจุบัน นักลงทุนรายย่อยมีทางเลือกใหม่ในการสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็นต้องครอบครองสินทรัพย์นั้นโดยตรงทั้งหมด

โทเคนอสังหาฯ ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบของการลงทุนทางเลือกที่น่าจับตามอง โดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อลดข้อจำกัดและเพิ่มการเข้าถึงให้กับนักลงทุนในวงกว้าง ผู้ที่สนใจไม่จำเป็นต้องมีเงินเก็บหลักล้านเพื่อซื้อห้องชุด แต่สามารถเริ่มต้นลงทุนได้ด้วยเงินจำนวนน้อยกว่ามาก ซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ หรือผู้ที่ต้องการกระจายพอร์ตการลงทุนของตนเองไปยังสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว

เจาะลึก: โทเคนอสังหาฯ คืออะไร?

เพื่อให้เข้าใจแนวคิดนี้อย่างลึกซึ้ง จำเป็นต้องทำความรู้จักกับองค์ประกอบสำคัญต่างๆ ที่ประกอบกันขึ้นเป็นนวัตกรรมการลงทุนรูปแบบใหม่นี้ ตั้งแต่ความหมายของตัวโทเคนเอง ไปจนถึงกระบวนการแปลงสินทรัพย์และเทคโนโลยีที่อยู่เบื้องหลัง

นิยามและความหมายของ Investment Token

โทเคนอสังหาฯ (Real Estate Token) จัดเป็น “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน” (Investment Token) ประเภทหนึ่ง ซึ่งเป็นหน่วยข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่ถูกสร้างขึ้นบนระบบบล็อกเชน โดยโทเคนเหล่านี้จะแสดงสิทธิของผู้ถือในการได้รับส่วนแบ่งรายได้หรือผลประโยชน์จากการลงทุนในโครงการใดโครงการหนึ่ง ในกรณีของโทเคนอสังหาฯ สิทธิที่ว่านี้จะผูกอยู่กับอสังหาริมทรัพย์จริง เช่น สิทธิ์ในการรับส่วนแบ่งจากค่าเช่าสุทธิของคอนโดมิเนียม หรือสิทธิ์ในการรับส่วนแบ่งจากกำไรเมื่อมีการขายโครงการนั้นออกไปในอนาคต

ดังนั้น การถือครองโทเคนอสังหาฯ จึงเปรียบได้กับการเป็นผู้ร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยมีสัดส่วนการลงทุนตามจำนวนโทเคนที่มีอยู่ ซึ่งแตกต่างจากการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ที่ผู้ถือหุ้นเป็นเจ้าของบริษัท แต่ผู้ถือโทเคนจะมีสิทธิ์ในกระแสรายรับที่เกิดจากสินทรัพย์อ้างอิงโดยตรง

กระบวนการ Tokenization: เปลี่ยนสินทรัพย์จริงสู่ดิจิทัล

หัวใจสำคัญที่ทำให้โทเคนอสังหาฯ เกิดขึ้นได้คือกระบวนการที่เรียกว่า “Tokenization” ซึ่งหมายถึงการแปลงสิทธิในสินทรัพย์ที่มีอยู่จริง (Physical Asset) ให้กลายเป็นสินทรัพย์ดิจิทัล (Digital Token) บนเครือข่ายบล็อกเชน กระบวนการนี้เริ่มต้นจากผู้ออกโทเคน (Issuer) ซึ่งอาจเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทจัดการสินทรัพย์ จะนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ เช่น คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง มาประเมินมูลค่า จากนั้นจึงแบ่งมูลค่าทั้งหมดออกเป็นหน่วยย่อยๆ ในรูปแบบของโทเคน แล้วเสนอขายให้กับนักลงทุนผ่านแพลตฟอร์มที่ได้รับอนุญาต

ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมิเนียมมีมูลค่า 100 ล้านบาท ผู้ออกอาจตัดสินใจสร้างโทเคนขึ้นมา 1 ล้านโทเคน ทำให้แต่ละโทเคนมีมูลค่าเริ่มต้นที่ 100 บาท นักลงทุนจึงสามารถเลือกลงทุนได้ตั้งแต่ 100 บาทขึ้นไป แทนที่จะต้องใช้เงิน 100 ล้านบาทเพื่อซื้อสินทรัพย์ทั้งหมด

บทบาทของเทคโนโลยีบล็อกเชน

เทคโนโลยีบล็อกเชน (Blockchain) คือโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญซึ่งทำให้การลงทุนในโทเคนอสังหาฯ มีความน่าเชื่อถือและปลอดภัย คุณสมบัติเด่นของบล็อกเชน ได้แก่:

• ความโปร่งใส (Transparency): ทุกธุรกรรมการซื้อขายหรือโอนย้ายโทเคนจะถูกบันทึกไว้บนเครือข่ายบล็อกเชน ซึ่งเป็นบัญชีแยกประเภทแบบกระจายศูนย์ (Distributed Ledger) ที่ผู้เกี่ยวข้องสามารถเข้ามาตรวจสอบได้ ทำให้ยากต่อการปลอมแปลงหรือแก้ไขข้อมูล
• ความปลอดภัย (Security): ข้อมูลที่ถูกบันทึกลงในบล็อกเชนจะถูกเข้ารหัสและเชื่อมโยงกันเป็นลูกโซ่ ทำให้การเปลี่ยนแปลงข้อมูลในอดีตทำได้ยากมาก สร้างความมั่นใจในกรรมสิทธิ์ของผู้ถือโทเคน
• ประสิทธิภาพ (Efficiency): การทำธุรกรรมผ่านระบบบล็อกเชนสามารถทำได้รวดเร็วและมีต้นทุนต่ำกว่ากระบวนการแบบดั้งเดิมที่ต้องอาศัยตัวกลางจำนวนมาก เช่น นายหน้า หรือสถาบันการเงิน

เริ่มต้นลงทุนในโทเคนอสังหาฯ

การเข้าสู่โลกของการลงทุนในโทเคนอสังหาฯ นั้นไม่ซับซ้อนเท่ากับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม โดยมีจุดเด่นที่สำคัญคือการใช้เงินลงทุนเริ่มต้นในจำนวนที่น้อยกว่ามาก

วงเงินลงทุนขั้นต่ำ: เปิดประตูสู่โอกาส

ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนที่สุดของการลงทุนรูปแบบนี้คือวงเงินลงทุนขั้นต่ำที่ต่ำมาก ทำให้บุคคลทั่วไปสามารถเข้าถึงได้ง่าย นักลงทุนไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนใหญ่หรือขอสินเชื่อจากธนาคาร แต่สามารถใช้เงินออมเพียงส่วนหนึ่งเพื่อเริ่มต้นลงทุนได้ทันที การลงทุนด้วยเงินหลักร้อยหรือหลักพันบาทก็สามารถทำให้บุคคลนั้นกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองได้ในสัดส่วนที่เล็กลงมา ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสในการสร้างพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กับคนทุกกลุ่ม

ตัวอย่างโครงการในตลาด

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น สามารถพิจารณาจากโครงการที่มีการเสนอขายในประเทศไทย เช่น โครงการ RealX ซึ่งได้ทำการ Tokenize คอนโดมิเนียมหรูในทำเลศักยภาพ 3 แห่งในกรุงเทพฯ โครงการดังกล่าวได้กำหนดราคาเสนอขายเริ่มต้นต่อโทเคนไว้ที่ 182 บาท โดย 1 โทเคน มีค่าเทียบเท่ากับการเป็นเจ้าของพื้นที่ในคอนโดมิเนียมประมาณ 1 ตารางนิ้ว

จากตัวอย่างนี้ นักลงทุนที่มีงบประมาณ 2,000 บาท ก็สามารถซื้อโทเคนได้ประมาณ 10-11 โทเคน และมีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทได้ทันที นอกจากนี้ การซื้อขายโทเคนยังสามารถทำได้ผ่านศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลที่ได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต. ซึ่งเปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง ทำให้การซื้อขายมีความสะดวกและรวดเร็วยิ่งขึ้น

ผลตอบแทนและความคาดหวังจากการลงทุน

เช่นเดียวกับการลงทุนประเภทอื่นๆ เป้าหมายหลักของการลงทุนในโทเคนอสังหาฯ คือการสร้างผลตอบแทน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะมาจากสองแหล่งหลัก

รายรับจากค่าเช่าและกำไรจากการขายสินทรัพย์

ผลตอบแทนที่ผู้ถือโทเคนจะได้รับแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:

1. ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield): ตลอดระยะเวลาของโครงการ ผู้ออกโทเคนจะนำอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงไปบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้ เช่น การปล่อยเช่า จากนั้นจะนำรายได้ค่าเช่าสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ) มาแบ่งจ่ายให้กับผู้ถือโทเคนตามสัดส่วนที่ถือครอง โดยมักจะจ่ายเป็นรายไตรมาสหรือรายปี ยกตัวอย่างเช่น โครงการ RealX ได้ประมาณการผลตอบแทนจากค่าเช่าในช่วง 5 ปีแรกไว้ที่ประมาณ 4% ถึง 5% ต่อปี
2. กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain): เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของโครงการ (โดยทั่วไปมักกำหนดไว้ที่ 10 ปี) ผู้ออกโทเคนจะดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นในตลาด หากราคาขายสูงกว่ามูลค่า ณ วันที่เริ่มโครงการ กำไรที่เกิดขึ้นจะถูกนำมาแบ่งให้กับผู้ถือโทเคนเช่นกัน ซึ่งเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนก้อนใหญ่ในระยะยาว

ระยะเวลาโครงการและสภาพคล่องในตลาดรอง

แม้ว่าโครงการลงทุนอาจมีระยะเวลายาวนานถึง 10 ปี แต่นักลงทุนไม่จำเป็นต้องถือโทเคนไปจนครบกำหนดเสมอไป จุดเด่นที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ “สภาพคล่อง” เนื่องจากโทเคนเหล่านี้สามารถนำไปซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ในตลาดรอง (Secondary Market) ซึ่งก็คือศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลต่างๆ ทำให้นักลงทุนสามารถขายโทเคนเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ตลอดเวลาตามความต้องการ ซึ่งแตกต่างอย่างมากกับการขายอสังหาริมทรัพย์จริงที่ต้องใช้เวลานานและมีขั้นตอนซับซ้อน อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของการซื้อขายจะขึ้นอยู่กับปริมาณความต้องการซื้อและขายในตลาด ณ เวลานั้นๆ

เปรียบเทียบการลงทุน: โทเคนอสังหาฯ vs. การลงทุนรูปแบบอื่น

เพื่อให้นักลงทุนเข้าใจตำแหน่งของโทเคนอสังหาฯ ในโลกของการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น การเปรียบเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะช่วยให้เห็นภาพความแตกต่างได้ชัดเจน

ข้อดีและความท้าทายของการลงทุน

เช่นเดียวกับการลงทุนทุกประเภท โทเคนอสังหาฯ มีทั้งข้อได้เปรียบที่น่าดึงดูดและความเสี่ยงที่นักลงทุนควรทำความเข้าใจและพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

ข้อได้เปรียบที่น่าสนใจ

• การเข้าถึงที่ง่ายดาย: ลดกำแพงด้านเงินทุน ทำให้ทุกคนสามารถเป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้
• สภาพคล่องสูง: สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้สะดวกและรวดเร็วกว่าอสังหาริมทรัพย์จริง
• ความโปร่งใสและตรวจสอบได้: ธุรกรรมถูกบันทึกบนบล็อกเชนซึ่งมีความน่าเชื่อถือสูง
• การกระจายพอร์ต: เป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ประเภทใหม่ๆ ได้
• อยู่ภายใต้การกำกับดูแล: การเสนอขายโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนในประเทศไทยต้องได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต. ซึ่งช่วยคุ้มครองและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในระดับหนึ่ง

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณา

• ความเสี่ยงด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์: มูลค่าของโทเคนและผลตอบแทนที่ได้รับขึ้นอยู่กับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากตลาดซบเซาอาจส่งผลกระทบต่อราคาโทเคนและรายได้ค่าเช่า
• ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง: แม้จะซื้อขายได้ง่าย แต่หากปริมาณการซื้อขายในตลาดรองมีน้อย อาจทำให้ไม่สามารถขายโทเคนได้ในราคาที่ต้องการ
• ความเสี่ยงด้านราคาผันผวน: ราคาของโทเคนในตลาดรองอาจมีความผันผวนสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์อ้างอิงได้ในระยะสั้น
• ความเสี่ยงทางเทคนิค: แม้บล็อกเชนจะปลอดภัย แต่ยังคงมีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับแพลตฟอร์มการซื้อขายหรือข้อผิดพลาดของสัญญาอัจฉริยะ (Smart Contract)

บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต

การเกิดขึ้นของโทเคนอสังหาฯ ได้ทลายข้อจำกัดเดิมๆ ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และพิสูจน์ให้เห็นว่าการซื้อคอนโดหลักล้าน ด้วยเงินหลักพันนั้นไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้อีกต่อไป นวัตกรรมนี้ได้เปลี่ยนสินทรัพย์ที่จับต้องได้ให้กลายเป็นหน่วยลงทุนดิจิทัลที่เข้าถึงง่าย มีสภาพคล่อง และมีความโปร่งใสสูง โดยใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีบล็อกเชนในการสร้างความเชื่อมั่นและความปลอดภัย

สำหรับนักลงทุนยุคใหม่ที่มองหาการลงทุนทางเลือก โทเคนอสังหาฯ ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่น่าสนใจในการกระจายพอร์ตการลงทุนและสร้างโอกาสรับผลตอบแทนจากสินทรัพย์มั่นคงอย่างอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด ทำความเข้าใจในรูปแบบของสินทรัพย์ดิจิทัล และประเมินความเสี่ยงที่ยอมรับได้ของตนเองอย่างรอบคอบ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนนำไปสู่ความสำเร็จตามเป้าหมายทางการเงินที่วางไว้ในระยะยาว