ภาษีที่ดิน 2569! สรุปอัตราใหม่ ใครต้องจ่ายเพิ่มบ้าง?

การเปลี่ยนแปลงด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์กำลังจะมาถึงอีกครั้ง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราภาษีใหม่และการเตรียมความพร้อมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง

ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับภาษีที่ดินปี 2569

• การจัดเก็บภาษีเต็มอัตรา: ในปี 2569 จะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มจำนวน 100% ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หลังจากที่มีการผ่อนปรนในช่วงปีก่อนหน้า
• ฐานราคาประเมินใหม่: การคำนวณภาษีจะอิงตามราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบบัญชีปี 2566–2569 ซึ่งมีการปรับตัวสูงขึ้นจากรอบก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ
• ผู้ได้รับผลกระทบหลัก: กลุ่มผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงเกินเกณฑ์ยกเว้น และผู้ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่า จะเป็นกลุ่มที่ต้องรับภาระภาษีเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
• ความรับผิดชอบร่วมกัน: กรณีที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดเดียวกันหลายคน ทุกคนมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบชำระภาษีร่วมกันตามยอดประเมินเต็มจำนวน

ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569

ภาษีที่ดิน 2569! สรุปอัตราใหม่ ใครต้องจ่ายเพิ่มบ้าง? เป็นหัวข้อที่ได้รับความสนใจอย่างสูงในหมู่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปี 2569 ถือเป็นปีสำคัญที่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะถูกบังคับใช้เต็มรูปแบบ การเปลี่ยนแปลงนี้มีปัจจัยหลักสองประการที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาระภาษีที่ประชาชนต้องชำระ ได้แก่ การกลับมาจัดเก็บภาษีในอัตรา 100% และการใช้ฐานราคาประเมินทุนทรัพย์รอบใหม่ ซึ่งมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าเดิม ทำให้เจ้าของทรัพย์สินหลายรายอาจต้องวางแผนทางการเงินเพื่อรับมือกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

การปรับเปลี่ยนครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ลดการถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่าเพื่อเก็งกำไร และสร้างรายได้ให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่ ดังนั้น ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด จึงจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจถึงหลักเกณฑ์การคำนวณและอัตราภาษีใหม่ เพื่อประเมินภาระภาษีของตนเองได้อย่างถูกต้องและเตรียมการชำระภาษีตามกำหนดเวลา

ฐานการคำนวณภาษี: ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่

ปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่มีผลต่อจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระคือ “ราคาประเมิน” ซึ่งเป็นมูลค่ากลางที่กรมธนารักษ์กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี สำหรับปี 2569 จะมีการใช้ราคาประเมินรอบบัญชีปี 2566-2569 ซึ่งประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 และมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 4 ปี การเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินในรอบนี้ส่งผลให้ฐานภาษีสูงขึ้นทั่วประเทศ

ภาพรวมราคาประเมินทั่วประเทศ

ข้อมูลจากกรมธนารักษ์ระบุว่า ราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีปัจจุบัน (พ.ศ. 2566-2569) ปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 8.93% เมื่อเปรียบเทียบกับรอบบัญชีก่อนหน้า ในขณะเดียวกัน ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างก็มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 6.21% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น และเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้เจ้าของทรัพย์สินต้องจ่ายภาษีมากขึ้น แม้จะใช้อัตราภาษีเดิมก็ตาม

เจาะลึกราคาประเมินในกรุงเทพมหานคร

สำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและมีมูลค่าที่ดินสูงที่สุดในประเทศ ราคาประเมินที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.76% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น 4.60% แม้ว่าเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ จะดูไม่สูงเท่าค่าเฉลี่ยของทั้งประเทศ แต่เนื่องจากฐานราคาเดิมที่สูงอยู่แล้ว การปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยก็สามารถส่งผลกระทบต่อภาระภาษีได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในย่านธุรกิจสำคัญ เช่น สีลม เพลินจิต หรือสุขุมวิท

อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นแบบขั้นบันได

นอกจากการใช้ฐานราคาประเมินใหม่แล้ว อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภาระภาษีในปี 2569 เพิ่มสูงขึ้น คือการสิ้นสุดมาตรการบรรเทาภาระภาษีที่เคยมีในช่วงก่อนหน้า โดยภาครัฐได้กำหนดแนวทางการจัดเก็บภาษีแบบขั้นบันไดเพื่อให้ประชาชนและภาคธุรกิจได้ปรับตัว ดังนี้:

• ปี 2567: จัดเก็บภาษีในอัตรา 50% ของอัตราภาษีที่คำนวณได้ตามกฎหมาย
• ปี 2568: จัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นเป็น 70% ของอัตราภาษีที่คำนวณได้ตามกฎหมาย
• ปี 2569: จัดเก็บภาษีเต็มจำนวน 100% ตามอัตราที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การเปลี่ยนแปลงนี้หมายความว่า ในปี 2569 ผู้เสียภาษีทุกคนจะต้องชำระภาษีตามอัตราเต็มเม็ดเต็มหน่วยที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งเมื่อรวมกับฐานราคาประเมินที่สูงขึ้น จะส่งผลให้จำนวนเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริงเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าอย่างชัดเจน

ปี 2569 จะเป็นปีแรกที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องเผชิญกับการคำนวณภาษีจากราคาประเมินใหม่และอัตราการจัดเก็บเต็ม 100% พร้อมกัน ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ต้องเตรียมการรับมือ

เจาะลึกอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์และมูลค่าของทรัพย์สิน โดยเฉพาะสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย จะมีโครงสร้างอัตราภาษีแบบขั้นบันได ซึ่งหมายความว่ายิ่งทรัพย์สินมีมูลค่าสูง อัตราภาษีที่ต้องเสียก็จะยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย

*หมายเหตุ: การยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ใช้สำหรับกรณีที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในฐานะเจ้าบ้าน (บ้านหลังหลัก) เท่านั้น

กลุ่มผู้ที่ได้รับผลกระทบและต้องจ่ายภาษีเพิ่ม

จากการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านราคาประเมินและอัตราการจัดเก็บภาษี ทำให้มีกลุ่มบุคคลที่ต้องรับภาระภาษีเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2569 ดังนี้

เจ้าของทรัพย์สินมูลค่าสูง

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและชัดเจนที่สุดคือผู้ที่ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าสูงเกินกว่าเกณฑ์การยกเว้นภาษี (สำหรับบ้านหลังหลัก) หรือผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป เนื่องจากฐานภาษีที่คำนวณจากราคาประเมินใหม่ที่สูงขึ้น ประกอบกับการจัดเก็บเต็มอัตรา 100% จะทำให้ยอดภาษีที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด

ผู้ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่า

กฎหมายภาษีที่ดินมีเจตนารมณ์ในการกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าปกติ และหากยังไม่มีการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ อัตราภาษีจะถูกปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุกๆ 3 ปี แต่สูงสุดไม่เกิน 3% ด้วยเหตุนี้ ในปี 2569 ผู้ที่ถือครองที่ดินลักษณะดังกล่าวจะต้องเผชิญกับภาระภาษีที่สูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งเป็นแรงกดดันให้ต้องพิจารณานำที่ดินมาพัฒนาหรือใช้ประโยชน์เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านภาษี

กรณีมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน

ในกรณีที่โฉนดที่ดินมีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน กฎหมายกำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของร่วมทุกคนต้องรับผิดชอบในการชำระภาษีร่วมกันตามยอดที่ระบุในใบประเมิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งใบประเมินภาษีเพียงฉบับเดียวมายังที่อยู่ของทรัพย์สินนั้นๆ และคาดหวังการชำระเต็มจำนวน แม้ว่าเจ้าของร่วมอาจตกลงหารค่าใช้จ่ายกันเองตามสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ แต่ความรับผิดชอบต่อหน่วยงานรัฐยังคงเป็นความรับผิดชอบร่วมกัน หากมีการชำระภาษีไม่ครบถ้วน เจ้าของร่วมทุกคนอาจต้องเผชิญกับเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย

สรุปและแนวทางการเตรียมความพร้อม

ปี 2569 นับเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญสำหรับระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย การจัดเก็บภาษีเต็มอัตรา 100% บนฐานราคาประเมินใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้ที่มีทรัพย์สินมูลค่าสูงและผู้ถือครองที่ดินรกร้าง ต้องรับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ดังนั้น การเตรียมความพร้อมจึงเป็นสิ่งสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินควรเริ่มจากการตรวจสอบสถานะการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ประเมินการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และติดตามข่าวสารเกี่ยวกับราคาประเมินในพื้นที่ของตน การวางแผนทางการเงินล่วงหน้าเพื่อสำรองเงินสำหรับชำระภาษี จะช่วยลดผลกระทบและทำให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว การทำความเข้าใจในกฎเกณฑ์และเตรียมการอย่างเหมาะสมจะช่วยให้สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน